Baulast
Die Baulast ist ein öffentlich-rechtliches Instrument im Bauordnungsrecht, um die Hindernisse bei der Bebaubarkeit von Grundstücken zu überwinden. Die Baulast wird dann mit Zustimmung des Eigentümers des Nachbargrundstücks im Baulastenverzeichnis eingetragen. Dieser Grundstückseigentümer übernimmt damit die Verpflichtung gegenüber der Baubehörde bestimmte Dinge zu tun, zu dulden oder zu unterlassen.
In Hessen werden die Baulastenverzeichnisse i.d.R. bei den Landkreisen geführt.
Die folgenden Baulasten sind die bekanntesten:
– Abstandsflächenbaulast: Die vorgeschriebenen Grenzabstände bei offener Bauweise werden zulasten des Nachbargrundstücks verschoben.
– Stellplatzbaulast: Der Stellplatznachweis gemäß der örtlichen Stellplatzsatzung wird auf einem anderen Grundstück erfüllt.
– Vereinigungsbaulast: Eine Bebauung wird auch über die Flurstücksgrenze hinweg möglich, wenn die Flurstücke öffentlich-rechtlich vereinigt werden (eine Umtragung im Grundbuch findet nicht statt!).
– Erschließungsbaulast: Bei dieser Baulast wird die Erschließung eines Grundstücks über ein – meist davor liegendes – anderes Grundstück gesichert.
Baulasten haben grundsätzlich keinen eigenen (Markt)Wert. Aber: die durch die Baulast bedingten Werteinflüsse sind sowohl bei der Bewertung des begünstigten Grundstücks als auch beim belasteten Grundstück zu berücksichtigen. Werterhöhung und Wertminderung fallen dabei meist unterschiedlich hoch aus.
Auszug aus der Hessischen Bauordnung (HBO):
Sechster Abschnitt
Baulasten
§ 85
Baulasten, Baulastenverzeichnis
(1)
1 Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können die Eigentumsberechtigten öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten).
2 Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam; sie wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern.
(2)
1 Die Erklärung nach Abs. 1 bedarf der Schriftform.
2 Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder von einer Behörde oder Person nach § 15 Abs. 2 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes vom 6. September 2007 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Gesetz vom 27. September 2012 (GVBl. S. 290), beglaubigt sein, wenn sie nicht vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt wird; dies gilt nicht für Träger öffentlicher Verwaltung.
(3)
1 Die Baulast geht durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter.
2 Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.
3 Vor dem Verzicht sollen durch die Baulast Verpflichtete und Begünstigte gehört werden.
4 Der Verzicht wird mit der Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis wirksam.
5 Die Löschung ist den Beteiligten mitzuteilen.
(4)
1 Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde oder von der durch Rechtsverordnung bestimmten Stelle geführt.
2 In das Baulastenverzeichnis können auch
1.
andere baurechtliche Verpflichtungen der Eigentumsberechtigten zu einem
das Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen, soweit ein
öffentliches Interesse an der Eintragung besteht, und
2. Auflagen, Bedingungen, Befristungen und Widerrufsvorbehalte eingetragen werden.
(5)
1 Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder Auszüge fordern.
2 Angaben darüber, welche Flächen von Baulasten betroffen sind, können über geeignete, öffentlich verfügbare elektronische Kommunikationsmittel bereitgestellt werden.