Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)
Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) sollen – bei richtiger Anwendung – alljene wertbeeinflussenden Umstände aufnahmen, die bei dem Bewertungsobjekt erheblich vom Üblichen oder den Modellen/Modellansätzen abweichen und für die es auf dem Markt einen eigenständigen Wert gibt.
Hier ein paar Beispiele für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale:
– Unterhaltungsbesonderheiten
– Mehr-/Mindermieten
– Bodenkontamination (Altlasten)
– Wohnrechte
– Nießbrauch
– Leerstand
– Erbbaurecht
– …
Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) werden durch marktgerechte Zu- oder Abschläge in der Wertermittlung berücksichtigt. Da sie nach Möglichkeit in allen Verfahren identisch angesetzt werden sollen, werden diese nach der Marktanpassung berücksichtigt. Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG)sollen dabei einzeln transparent zum Zeitwert ausgewiesen werden.
Diese besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden einzeln sachverständig bewertet.
Dazu versichert sich der gewissenhafte Sachverständige gelegentlich der Unterstützung durch Kostenvoranschläge z.B. für die Instandsetzung von Baumängeln oder Bauschäden.
Zitat aus der ImmoWertV:
§ 8 Berücksichtigung der allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale
(1) Im Rahmen der Wertermittlung sind Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, denen der Grundstücksmarkt
einen Werteinfluss beimisst.
(2) Allgemeine Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die hinsichtlich Art und
Umfang auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt regelmäßig auftreten. Ihr Werteinfluss wird bei der Ermittlung des
vorläufigen Verfahrenswerts berücksichtigt.
(3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die
nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich
von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen. Besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale können insbesondere vorliegen bei
1. besonderen Ertragsverhältnissen,
2. Baumängeln und Bauschäden,
3. baulichen Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen
Freilegung anstehen,
4. Bodenverunreinigungen,
5. Bodenschätzen sowie
6. grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen.
Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden, wenn sie nicht bereits anderweitig
berücksichtigt worden sind, erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche
Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Bei paralleler Durchführung mehrerer Wertermittlungsverfahren sind die
besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale, soweit möglich, in allen Verfahren identisch anzusetzen.