Bruttogrundfläche (BGF)
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist für uns als Sachverständige bei einer Bewertung nach dem Sachwertverfahren eine sehr wichtige Rechengröße. Ist die Ermittlung der Bruttogrundfläche fehlerhaft, kann dies im Endergebnis zu eklatanten Abweichungen führen.
Die Bruttogrundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks und deren konstruktive Umschließungen (Außenwände inkl. Putz, WDVS, mehrschalige Wandkonstruktionen, etc.). Das bedeutet wir messen die Außenkanten in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten und setzen diese an.
Bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche unterscheiden wir 3 Bereiche:
– Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
– Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
– Bereich c: nicht überdeckt (Ergänzung von uns: bzw. nicht nutzbar)
Gerechnet als Bruttogrundfläche werden die Bereiche a und b.
Einen ersten guten Überblick kann Ihnen die folgende Graphik geben:
Bruttogrundflächen des Bereichs b sind an den nicht umschlossenen Stellen bis zur vertikalen Projektion ihrer Überdeckung zu berücksichtigen.
Nicht zur Bruttogrundfläche zählen Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z.B. nicht nutzbare Dachflächen, Wartungsstege in angehängten Decken, feste Dachleitern und -stege. Weiter werden bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche (BGF) folgende Bauteile nicht berücksichtigt:
– Kriechkeller
– Kellerschächte
– Außentreppen
– nicht nutzbare Dachflächen (auch Zwischendecken)
– Balkone (auch wenn sie überdeckt sind)
– Spitzböden
– nicht nutzbare Dachgeschosse (lichte Höhe ≤ ca. 1,25 m)
– Terrassen (da nicht umschlossen und überdeckt)
– Wintergärten (besondere Bauteile anderer Bauart).
Balkone, Terrassen und Wintergärten werden separat bewertet und gehen selbstverständlich in die Bewertung ein!
Auf Basis der korrekt ermittelten Bruttogrundfläche (BGF) können wir mit den Normalherstellungskosten aus den Anlagen zur ImmoWertV weiterrechnen.