Erbbaurecht
Als Erbbaurechtsnehmer (oder auch Erbbauberechtigter) steht Ihnen ein dingliches Recht zu, ein Grundstück zu bebauen und zu unterhalten, das einem Anderen (Erbbaurechtsgeber) gehört. Für diese Nutzung ist ein Erbbauzins vereinbart, der nicht selten an die Entwicklung eines Index gekoppelt ist. Der Erbbauberechtigte trägt Kosten für Erschließung, Grundsteuer und Versicherung, als ob er Gesamteigentümer wäre.
Die rechtliche Grundlage stellt das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) dar.
Der Erbbauberechtigte kann nicht nur ein Haus bauen, sondern dieses auch veräußern. Der Hauskäufer steigt dann in den bestehenden Erbbauvertrag ein. Nicht nur für den Kaufinteressenten, sondern auch für die Immobilienbewertung ist die Restlaufzeit des Erbbauvertrages von größter Bedeutung. Denn bei Ablauf des Vertrages geht die Immobilie automatisch auf den Erbbaurechtsgeber über (die Konditionen dafür sind im Vertrag festgelegt, liegen aber meist deutlich unter dem Marktwert).
Erbbaurechtsgeber in Deutschland sind die Kirchen, Kommunen, Adlige und auch Privatpersonen.
Das Erbbaurecht wird auch in Zukunft ein interessantes Instrument für die Kommunen sein, Neubauten finanziell zu erleichtern.
Durch die unterschiedliche Ausgestaltung der Verträge ist und bleibt dies ein extrem komplexes Thema!
Erbbaurecht in der Wertermittlung "Münchner Verfahren"
Wir würden erwarten, dass der Wert des Erbbaurechtes und der Wert des Erbbaugrundstücks zusammen den Wert des unbelasteten Grundstücks ergeben muss. Die Nutzung des Grundstücks durch den Erbbaurechtsnehmer und etwaige Nutzungseinschränkungen finden dabei aber zu wenig Berücksichtigung, so dass die Praxis anders aussieht.
Deswegen wenden wir sowohl bei der Beleihungswertermittlung, als auch in der Verkehrswertermittlung das „Münchner Verfahren“ an, welches sich für die Immobilienbewertung etabliert hat.
(1) Es wird ein lastenfreies Volleigentum unterstellt. Dann werden vier Abschläge in Ansatz gebracht, die die Restriktionen gegenüber dem Volleigentum reflektieren:
Abschlag 1 für den Wegfall des Bodennutzungsrechts bei Ablauf des Erbbaurechts. Hierbei stehen insbesondere die Laufzeit bzw. Restlaufzeit des Erbbaurechts im Vordergrund. Je höher die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags, desto höher ist, bei einem marktgängigen Erbbauzins, der Wert des Erbbaurechts. Bei einer Restlaufzeit unter 20 Jahren ist das Erbbaurecht in der Regel nicht mehr finanzierbar.
Abschlag 2 für den Wegfall der Nutzung des Gebäudes bei Zeitablauf des Erbbaurechts, sofern die Gebäudenutzungsdauer die Laufzeit des Erbbaurechts übersteigt. Hierbei sind besonders die Rückfall- und Entschädigungsklauseln von Bedeutung. Der zukünftig nicht zu entschädigende Gebäuderestwert wird demnach, abgezinst über die verbleibende Restlaufzeit, vom Wert des Volleigentums abgezogen.
Abschlag 3 für „allgemeine Nachteile aus dem Erbbaurecht“. Dieser Abschlag orientiert sich an Erfahrungswerten sowie den jeweiligen Marktgegebenheiten und liegt in der Regel bei 3% bis 10 % des Gesamtwertes oder 5% bis 50% des Bodenwertes.
Abschlag 4 berücksichtigt die Höhe des Erbbauzinses. In der Bewertung wird der Erbbauzins über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisiert und der Barwert dann vom Wert des Volleigentums in Abzug gebracht.