Nießbrauch
Es gelten die Regelungen des § 1030 BGB in Verbindung mit § 1048 BGB.
Der Nießbrauch bezeichnet das Recht einer (natürlichen oder juristischen) Person, eine Immobilie oder einen Teil einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers selbst oder wirtschaftlich nutzen zu dürfen. Das spezielle Nutzungsrecht wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Eine Löschung ist nur mit Einwilligung der begünstigten Person möglich.
Dieses Instrument wird häufig genutzt, wenn z.B. die Immobilie schon zu Lebzeiten an Nachkommen „mit warmer Hand“ überschrieben wird, aber man sie noch weiterhin nutzen möchte im Sinne einer Eigennutzung oder Fruchtziehung aus Vermietung/Verpachtung. Das Recht kann befristet werden oder endet mit dem Ableben der natürlichen Person. Es ist weder veräußerbar noch vererbbar.
Es ist explizit eine Regelung zu treffen, wer die nicht verbrauchsabhängigen Kosten der Immobilie trägt z.B. Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Schornsteinfeger … siehe auch Unterhaltsmaßnahmen gem. § 1041 BGB sowie Tragung bestimmer Lasten § 1047 BGB
Nießbrauchkonstellationen gibt es vorwiegend im familiären Umfeld, gern als vorweg genommene Erbschaft.
Beispiel:
Frau A. ist verwitwet und möchte das früher gemeinsam mit ihrem Mann genutzte Einfamilienhaus schon an ihren Sohn übergeben, damit dieser sich auch um die anfallenden Wartungsarbeiten und Reparaturen kümmert. Sie möchte aber ihr gewohntes Zuhause zunächst weiter bewohnen. Und für den Fall einer Übersiedlung in ein Seniorenheim möchte sie die erzielbare Miete einnehmen, da ihre Rente nicht zur Deckung der Kosten ausreicht.
Sie gehen also gemeinsam zum Notar und beurkunden eine Schenkung verbunden mit einem lebenslangen Nießbrauch für Frau A.
Ein paar Jahre später benötigt der Sohn eine zusätzliche Sicherheit für die Bank und denkt dabei an das Einfamilienhaus, das seine Mutter ihm übereignet hat. Also muss die Immobilie durch einen Sachverständigen gegutachtet und bewertet werden. Frau A. ist inzwischen 92 Jahre alt und noch sehr munter. Um einen Barwert des Nießbrauchs zu berechnen bedient sich der Gutachter u.a. der Sterbewahrscheinlichkeiten aus den sogenannten Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.
Die Berechnung des Werts dieses Rechts ist kompliziert, beeinflusst aber den Immobilienwert erheblich, da der Eigentümer oder ein potentieller Käufer nicht frei über die Immobilie verfügen kann. Insofern ist dies natürlich nicht nur beim Verkehrswertgutachten sondern auch bei der Kaufberatung ein hochbrisantes Thema.
Folgenden Aspekten ist bei einer Wertermittlung besondere Beachtung zu schenken:
– Betrachtung der schuldrechtlichen Vereinbarung: Befristung vorhanden?; Entgelt vereinbart?; Kostentragung durch den Rechteinhaber?
– Wirtschaftliche Vorteile des Berechtigten müssen kapitalisiert werden für die Dauer der Inanspruchnahme des Rechts! (Ggf. ersparte Pachten/Mieten, Erträge aus dem Grundstück, ggf. Einsparung bei Bewirtschaftungskosten, Sicherheit vor Mieterhöhungen, Unkündbarkeit, …)
Siehe dazu auch § 47 (5) ImmoWertV