Warum ist ein Schwarzbau relevant?
Als Verkäufer möchten Sie, dass alles legal abläuft und bei der Vermarktung keine unangenehmen Fragen aufkommen.
Als Käufer suchen Sie eine Immobilie, die nicht nur zu Ihnen passt, sondern mit der auch alles in Ordnung ist.
Leider kommt es in der Praxis sehr häufig vor, dass der aktuelle Eigentümer oder gar ein Voreigentümer ein Dachgeschoss ausgebaut hat, im Hanggeschoss eine Einliegerwohnung entstanden ist, ein Wintergarten angebaut wurde, … und dies wird in den vorhandenen Planunterlagen nicht reflektiert. Seltener sind vergrößerte Kubatur durch Erhöhung der Bauten („sind nur zwei Steinreihen mehr“) oder eigenmächtige Vergrößerungen der bebauten Fläche.
Gern wird in solchen Fällen mit dem angeblichen Bestandsschutz argumentiert. Das ist grundlegend falsch, denn Schwarzbau genießt keinen Bestandsschutz.
Im Brandfall mit Personenschaden bei einem vermieteten Schwarzbau kann dies sogar zu strafrechtlichen Konsequenzen führen.
Was ist eigentlich ein Schwarzbau?
Als Schwarzbau wird ein Bauwerk bezeichnet, das illegal (und sei es in noch so guter Absicht) errichtet wurde, etwa weil es gegen Vorgaben des Baurechts verstößt, eine Baugenehmigung fehlt oder von den Angaben in der Baugenehmigung grob abgewichen wurde.
Ist ein Gebäude oder eine sonstige bauliche Anlage (z.B. Wintergarten) ohne Baugenehmigung errichtet worden, obwohl sie genehmigungsbedürftig ist, dann ist sie formell rechtswidrig. Im Volksmund wird von einem „Schwarzbau“ gesprochen.
Bei einer formellen Illegalität droht regelmäßig eine Nutzungsuntersagung.
Wie kann ich checken, ob ein Schwarzbau vorliegt?
Um festzustellen, ob womöglich ein Schwarzbau vorliegt, ist es ratsam sich die Bauakte anzusehen. Nicht immer liegt dem Eigentümer/Verkäufer einer Immobilie die komplette Antrags- und Genehmigungshistorie vor. Da die Akten auch bei den Baubehörden unvollständig sein können, empfehlen wir die Einsichtnahme bei der Kommune wie auch beim Kreis.
Ist es möglich, einen Schwarzbau zu legalisieren?
Grundsätzlich ist eine nachträgliche Genehmigung von Schwarzbauten möglich.
Dies gilt jedoch nicht, wenn der Schwarzbau dem gültigen Bebauungsplan widerspricht. Dann ist der Rückbau (Abriss) unausweichliche Folge.
Bei Antragstellung der Nachgenehmigung ist in der Regel nachzuweisen, dass der Schwarzbau dem Stand der Technik entspricht, da immer das Datum des Antrags zählt! Das bedeutet für ältere Schwarzbauten, dass unter Umständen Modernisierungsmassnahmen mit hohen Kosten zu leisten sind: Nachrüstungen von Anlagen des Brandschutzes, der Rettungswege, Schall- und Wärmeschutz, Fenstervergrößerungen …
Die Anforderungen an den aktuellen Stand der Technik kann dazu führen, dass ein in der Vergangenheit genehmigungsfähiger Bau nach heutigen Standards nicht mehr genehmigungsfähig ist. Kann jedoch nachgewiesen werden, dass das Gebäude zu einem früheren Zeitpunkt genehmigungsfähig war, kann ein passiver Bestandsschutz erwirkt werden. Unserer Erfahrung nach ist dieser Nachweis jedoch mehr als schwierig zu erbringen, da meist nicht nur „vergessen“ wurde, einen Bauantrag zu stellen. Scheitert es hier an einem noch so kleinen Detail, bleibt einem nur der Nachweis nach heutigem Normenstand übrig.
Soll eine zusätzliche Wohneinheit (zum Beispiel eine Einliegerwohnung) legalisiert werden, ist die Stellplatzsatzung der Gemeinde zu beachten.
Sind gar Abstandsflächen unterschritten, müssen Grundstückanteile vom Nachbarn erworben oder Baulasten eingetragen werden. Der Nachbar muss „mitspielen“ und lässt sich dies in der Regel besonders vergüten.
FAZIT:
Da das Thema Schwarzbau mit Risiken und Kosten verbunden ist, lohnt eine Aufarbeitung im Verdachtsfall.
Hier schauen wir als Sachverständige genau hin.
Aber auch ein guter Makler kümmert sich um nicht nur um vollständige Unterlagen, sondern auch um die Legalität der baulichen Anlagen und ggf. Lösungen. Wir würden immer mit Makler verkaufen, weil Sie auch rechtlich auf der sicheren Seite sind. An dieser Stelle empfehlen wir unseren Büropartner VIVAT Immobilien. Unsere Erfahrungen und deren Rezensionen sprechen für sich…
Rechtlicher Hinweis:
Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung durch fachkundige Personen.
Trotz bester Recherchen können Mißverständnisse entstehen, für die wir keine Haftung übernehmen können.