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Wohnrecht

Das Wohnrecht (eigentlich Wohnungsrecht) ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, die im Grundbuch gesichert wird. Eine solche Eintragung beeinflusst den Wert einer Immobilie in erheblichem Maße.
Das Wohnrecht (eigentlich Wohnungsrecht) ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, die im Grundbuch gesichert wird. Eine solche Eintragung beeinflusst den Wert einer Immobilie in erheblichem Maße.

Wohnrecht (oder eigentlich Wohnungsrecht)

Es gelten die Regelungen des § 1093 BGB.

Das Wohnrecht bezeichnet das Recht einer natürlichen Person, eine Immobilie oder einen Teil einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers nutzen zu dürfen. Das Recht wird als persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Eine Löschung ist nur mit Einwilligung der begünstigten Person möglich.
Dieses Instrument wird häufig genutzt, wenn z.B. die Immobilie schon zu Lebzeiten an Nachkommen „mit warmer Hand“ überschrieben wird, aber man sie noch selbst weiterhin nutzen möchte. Das Recht kann befristet werden oder endet mit dem Ableben der natürlichen Person.
Es ist explizit eine Regelung zu treffen, wer die nicht verbrauchsabhängigen Kosten der Immobilie trägt z.B. Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Schornsteinfeger …

Beispiel:

Frau A. ist verwitwet und möchte das früher gemeinsam mit ihrem Mann genutzte Einfamilienhaus schon an ihren Sohn übergeben, damit dieser sich auch um die anfallenden Wartungsarbeiten und Reparaturen kümmert. Sie möchte aber ihr gewohntes Zuhause weiter bewohnen.
Sie gehen also gemeinsam zum Notar und beurkunden eine Schenkung verbunden mit dem lebenslangen Wohnrecht für Frau A.
Ein paar Jahre später benötigt der Sohn eine zusätzliche Sicherheit für die Bank und denkt dabei an das Einfamilienhaus, das seine Mutter ihm übereignet hat. Also muss die Immobilie durch einen Sachverständigen gegutachtet und bewertet werden. Frau A. ist inzwischen 92 Jahre alt und noch sehr munter. Um einen Barwert des Wohnungsrechts zu berechnen bedient sich der Gutachter der Sterbewahrscheinlichkeiten aus den sogenannten Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.

Die Berechnung des Werts dieses Rechts ist kompliziert, beeinflusst aber den Immobilienwert erheblich, da der Eigentümer oder ein potentieller Käufer nicht frei über die Immobilie verfügen kann. Insofern ist dies natürlich nicht nur beim Verkehrswertgutachten sondern auch bei der Kaufberatung ein hochbrisantes Thema.